2026 재산세와 종부세 차이 2026년 기준, 조회부터 계산까지 한 번에 정리

재산세는 매년 6월 1일 현재 주택·토지·건축물 등을 보유한 사람에게 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종부세는 일정 공시가격을 초과한 주택·토지를 보유한 사람에게 국세청이 추가로 부과하는 국세입니다. 재산세는 대부분의 부동산 보유자가 내지만, 종부세는 공시가격 합산액이 공제금액을 넘는 경우에만 과세됩니다.

재산세와 종부세 차이를 찾는 이유는 대부분 “내가 둘 다 내야 하는지”, “6월 1일 전에 팔면 달라지는지”, “공시가격이 얼마부터 종부세 대상인지”가 헷갈리기 때문입니다. 2026년 기준 재산세 납부기간과 종부세 과세대상을 나눠 보면 답은 단순합니다. 재산세는 보유 자체에 붙는 기본 보유세이고, 종부세는 고가 주택·토지 보유자에게 추가로 붙는 보유세입니다.

요약
재산세는 지방세, 종부세는 국세입니다.
둘 다 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
재산세는 주택·토지·건축물 등 보유자에게 비교적 넓게 부과됩니다.
종부세는 주택 공시가격 합산액이 기본공제 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 초과하는 경우부터 검토합니다.
재산세를 냈다고 해서 무조건 종부세를 내는 것은 아닙니다.

1. 재산세와 종부세 차이

재산세와 종부세는 모두 부동산을 보유할 때 발생할 수 있는 세금입니다. 하지만 부과 주체, 과세 범위, 납부 시기, 계산 방식이 다릅니다. 서울시 재산세 안내에 따르면 재산세는 매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 사실상 소유한 사람이 납부 의무를 집니다. 반면 국세청 종부세 안내는 종부세를 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분해 일정 공제금액 초과분에 대해 계산하는 구조로 설명합니다.

구분	재산세와 종부세 차이
세금 성격	재산세는 기본 보유세, 종부세는 고액 보유자 추가 보유세
부과 주체	재산세는 지방자치단체, 종부세는 국세청
과세 기준일	둘 다 매년 6월 1일
주요 대상	재산세는 주택·토지·건축물 등, 종부세는 주택·토지 중 일정 금액 초과분
납부 시기	재산세는 주로 7월·9월, 종부세는 12월
핵심 판단	재산세는 보유 여부, 종부세는 공시가격 합산액과 공제금액 초과 여부

2. 재산세는 어떤 세금인가

재산세는 부동산을 보유하면 기본적으로 확인해야 하는 세금

재산세는 “집이 있으면 무조건 종부세도 나오나요?”라는 질문에서 먼저 확인해야 하는 세금입니다. 주택 한 채만 있어도 재산세는 나올 수 있지만, 종부세는 공시가격이 일정 기준을 넘지 않으면 나오지 않습니다.

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 사실상 소유하고 있으면 재산세 납세의무자가 됩니다. 주택분 재산세는 연 세액을 계산한 뒤 7월과 9월에 절반씩 나누어 부과되고, 건축물은 7월, 토지는 9월에 납부하는 구조입니다.

항목	재산세 기준
과세기준일	매년 6월 1일
납세의무자	6월 1일 현재 사실상 소유자
주택 납부	7월 16일~7월 31일, 9월 16일~9월 30일
건축물 납부	7월 16일~7월 31일
토지 납부	9월 16일~9월 30일

재산세 과세표준은 시세가 아니라 공시가격 기준

재산세는 실제 매매가격이 아니라 공시가격 또는 시가표준액을 기준으로 계산합니다. 서울시 안내 기준으로 토지와 건축물은 시가표준액의 70%, 주택은 주택공시가격의 60%를 과세표준으로 봅니다. 다만 1세대 1주택자는 한시적 특례나 연도별 시행령 개정 여부에 따라 공정시장가액비율이 달라질 수 있습니다.

2026년 1주택 공정시장가액비율은 행정안전부의 2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령 입법예고 기준으로 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45% 적용이 예고되었습니다. 이 내용은 2026년 6월 1일 시행 예정 절차를 전제로 하므로, 최종 고지 시점에는 위택스 또는 관할 지자체 고지서를 확인하는 것이 안전합니다.

3. 종부세는 어떤 세금인가

종부세는 재산세를 낸 사람 중 일부만 추가로 검토

종부세는 재산세와 별개로 “추가로” 검토하는 세금입니다. 국세청 안내에 따르면 종부세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 보유한 과세유형별 재산세 납세의무자를 대상으로 하며, 주택·종합합산토지·별도합산토지로 나누어 판단합니다.

주택분 종부세 과세표준은 전국 합산 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다. 2026년 기준 국세청 안내상 주택분 공제금액은 일반 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원, 법인은 0원입니다.

항목	종부세 기준
과세기준일	매년 6월 1일
부과 주체	국세청
주택 기본공제	일반 9억 원
1세대 1주택자 공제	12억 원
종합합산토지 공제	5억 원
별도합산토지 공제	80억 원
납부기간	매년 12월 1일~12월 15일

종부세는 공시가격 초과분 전체를 그대로 세금으로 내는 구조가 아님

종부세가 무섭게 느껴지는 이유는 “공시가격이 12억 원을 넘으면 초과분을 전부 세금으로 내는 것 아닌가”라는 오해 때문입니다. 실제로는 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용하고, 세율을 곱한 뒤 이미 부과된 재산세 상당액 등을 차감하는 구조입니다. 국세청은 종부세 산출세액을 “과세표준 × 세율 – 누진공제 – 공제할 재산세액” 방식으로 안내하고 있습니다.

4. 재산세와 종부세 계산 순서

재산세 판단 순서

재산세는 “내가 6월 1일에 소유자인가”부터 확인하면 됩니다.

6월 1일 현재 소유 여부 확인
주택, 토지, 건축물 등 재산 종류 확인
공시가격 또는 시가표준액 확인
공정시장가액비율 적용
재산세율 적용
7월 또는 9월 고지서 확인 후 납부

단계	확인할 내용
소유일	6월 1일 현재 소유자인가
재산 종류	주택, 토지, 건축물 중 무엇인가
기준 가격	공시가격 또는 시가표준액은 얼마인가
납부월	주택은 7월·9월, 건축물은 7월, 토지는 9월

종부세 판단 순서

종부세는 재산세보다 한 단계 더 봐야 합니다. 핵심은 전국 합산 공시가격과 공제금액입니다.

6월 1일 현재 주택·토지 보유 여부 확인
개인별 전국 합산 공시가격 확인
주택 수와 1세대 1주택자 여부 확인
기본공제 9억 원 또는 1세대 1주택자 12억 원 적용
과세표준 계산
세율, 재산세 공제, 세액공제 적용
12월 고지서 확인 후 납부

단계	확인할 내용
합산 기준	개인별 전국 합산
주택 공제	일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원
세액 구조	종부세 산출 후 재산세 상당액 차감
납부월	12월 1일~12월 15일

5. 실제 상황별 판단 기준

1주택자인데 공시가격이 10억 원인 경우

1세대 1주택자라면 종부세 공제금액 12억 원 기준을 먼저 봅니다. 공시가격이 10억 원이면 원칙적으로 주택분 종부세 과세 대상이 아닐 가능성이 큽니다. 다만 재산세는 별도로 부과될 수 있습니다. 국세청 안내상 1세대 1주택자 주택분 종부세 공제금액은 12억 원입니다.

상황	판단
1세대 1주택
공시가격 10억 원
종부세	12억 원 공제 이하라면 일반적으로 대상 아님
재산세	보유 주택이므로 부과 가능

2주택자인데 합산 공시가격이 11억 원인 경우

1세대 1주택자가 아니라면 주택분 종부세 기본공제 9억 원을 기준으로 봅니다. 개인별 전국 합산 공시가격이 11억 원이면 9억 원을 초과하므로 종부세 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제 세액은 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제 등을 반영해 계산됩니다.

상황	판단
2주택자
합산 공시가격 11억 원
종부세	기본공제 9억 원 초과로 검토 필요
재산세	각 주택 소재 지자체에서 별도 부과 가능

6월 2일에 집을 샀다면

재산세와 종부세 모두 과세기준일이 매년 6월 1일입니다. 따라서 6월 2일에 취득했다면 해당 연도 보유세는 원칙적으로 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 반대로 6월 1일에 보유하고 있었다면 이후 매도했더라도 해당 연도 재산세와 종부세 판단 대상이 될 수 있습니다.

거래 시점	보유세 판단
6월 1일 소유	해당 연도 재산세·종부세 판단 대상
6월 2일 취득	해당 연도는 전 소유자 기준 가능성 높음
5월 31일 매도	해당 연도 보유세 부담에서 벗어날 가능성 높음

6. 2026년 기준 주의사항

재산세를 냈다고 종부세까지 무조건 내는 것은 아님

재산세는 보유 부동산에 대해 넓게 부과됩니다. 하지만 종부세는 공시가격 합산액에서 공제금액을 뺀 뒤 과세표준이 생기는 경우에만 검토합니다. 따라서 아파트를 가지고 있어 재산세를 냈더라도, 공시가격이 종부세 공제금액 이하라면 종부세는 나오지 않을 수 있습니다.

종부세에는 농어촌특별세가 함께 붙을 수 있음

국세청 납부기한 안내에 따르면 종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이고, 농어촌특별세는 납부할 종합부동산세액의 20%입니다. 종부세가 고지될 때 실제 납부 부담을 볼 때는 종부세 본세만 보지 말고 농어촌특별세까지 함께 확인해야 합니다.

2026년 1주택 재산세 특례는 최종 고지서 확인이 필요

2026년 1주택 재산세 공정시장가액비율 43~45% 적용은 행정안전부의 2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령 개정안에 포함되어 있으며, 입법예고 후 법제처 심사와 국무회의 의결 등을 거쳐 시행되는 절차로 안내되었습니다. 따라서 실제 납부 전에는 관할 지자체 고지서, 위택스, 이택스에서 최종 반영 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

공동명의는 종부세 판단이 달라질 수 있음

종부세는 기본적으로 개인별 합산 구조입니다. 같은 집이라도 단독명의인지 공동명의인지에 따라 공제 적용 방식과 실제 세액이 달라질 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 공동명의자는 특례 신청 여부에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있으므로, 고지 전 홈택스 안내와 세무 상담을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

7. 자주묻는질문 FAQ

Q1. 재산세와 종부세는 둘 다 내야 하나요?

재산세는 매년 6월 1일 현재 주택, 토지, 건축물 등을 사실상 소유한 사람에게 부과됩니다. 반면 종부세는 주택이나 토지의 공시가격 합산액이 공제금액을 넘는 경우에만 추가로 검토합니다. 그래서 재산세를 냈다고 해서 종부세까지 반드시 내는 것은 아닙니다.

Q2. 재산세와 종부세의 가장 큰 차이는 무엇인가요?

가장 큰 차이는 과세 대상의 범위입니다. 재산세는 부동산 보유자에게 넓게 부과되는 기본 보유세이고, 종부세는 일정 금액을 초과한 고가 주택·토지 보유자에게 추가로 부과되는 세금입니다. 재산세는 지방자치단체가 부과하고, 종부세는 국세청 기준으로 판단합니다.

Q3. 재산세와 종부세 과세기준일은 언제인가요?

둘 다 매년 6월 1일이 기준입니다. 6월 1일 현재 소유자인 사람이 그해 재산세 납세의무자가 되고, 종부세도 같은 날짜를 기준으로 주택·토지 보유 여부와 공시가격 합산액을 판단합니다.

Q4. 6월 2일에 집을 사면 그해 재산세를 내나요?

일반적으로 6월 2일에 취득했다면 그해 과세기준일인 6월 1일에는 소유자가 아니므로, 해당 연도 재산세는 전 소유자 기준으로 부과될 가능성이 큽니다. 반대로 6월 1일에 소유하고 있었다면 이후 매도했더라도 그해 보유세 판단 대상이 될 수 있습니다.

Q5. 주택 재산세는 언제 내나요?

주택분 재산세는 연 세액을 계산한 뒤 절반은 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부합니다. 다만 해당 연도 부과 세액이 20만 원 이하인 경우에는 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.

Q6. 종부세는 공시가격 얼마부터 나오나요?

2026년 기준으로 주택분 종부세는 일반적으로 개인별 전국 주택 공시가격 합계가 9억 원을 초과하는지부터 봅니다. 1세대 1주택자는 기본공제 12억 원을 적용받을 수 있습니다. 다만 공동명의, 특례 신청, 주택 수 산정 제외 여부에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.

Q7. 1주택자는 종부세를 안 내도 되나요?

1주택자라도 공시가격이 1세대 1주택자 공제금액을 초과하면 종부세 대상이 될 수 있습니다. 국세청 안내 기준으로 1세대 1주택자 기본공제는 12억 원이며, 조건을 충족하면 연령별·보유기간별 세액공제도 적용될 수 있습니다.

Q8. 종부세는 공시가격 초과분을 전부 세금으로 내는 건가요?

아닙니다. 종부세는 공시가격 합산액에서 공제금액을 뺀 뒤 과세표준을 계산하고, 여기에 세율을 적용하는 방식입니다. 개인 주택분 종부세율은 2023년 이후 기준으로 과세표준 구간과 주택 수에 따라 달라집니다.

Q9. 재산세 계산은 집값 시세로 하나요?

재산세는 실제 매매가가 아니라 주택공시가격 또는 시가표준액을 기준으로 계산합니다. 서울시 안내 기준으로 주택은 주택공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산정합니다. 2026년 1주택자 공정시장가액비율 특례는 공시가격 구간에 따라 43~45% 적용이 예고·보도되어 있으므로 최종 고지서 기준 확인이 필요합니다.

Q10. 재산세와 종부세를 줄이려면 무엇을 먼저 확인해야 하나요?

먼저 6월 1일 기준 소유 여부를 확인하고, 그다음 공시가격, 주택 수, 명의 형태, 1세대 1주택자 여부를 확인해야 합니다. 특히 종부세는 개인별 전국 합산 기준과 공제금액 적용 여부가 중요하므로, 공동명의나 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 특례 대상 여부를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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