6월 1일 재산세 기준일, 집 매매 시 누가 내는지 바로 확인하세요

6월 1일 재산세 기준일에는 그날 현재 집을 사실상 소유한 사람이 재산세를 냅니다. 집 매매 시 6월 1일에 잔금을 치르면 매수자, 6월 2일 이후 잔금·양도라면 매도자가 원칙적으로 납세의무자가 됩니다. 다만 매매계약서 특약으로 당사자끼리 재산세를 정산하기로 정할 수는 있지만, 과세관청이 보는 납세의무자는 법 기준에 따라 판단됩니다.

요약
6월 1일 재산세 기준일은 집 매매 재산세 부담을 가르는 핵심 날짜입니다.
2026년 기준 재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 부과됩니다.
5월 31일 또는 6월 1일 잔금 완료 → 매수자 부담 가능성 높음
6월 2일 이후 잔금 완료 → 매도자 부담 가능성 높음
계약서 특약은 “누가 실제로 정산할지”를 정하는 장치이며, 세무상 납세의무자 자체를 바꾸는 것은 아닙니다.

1. 6월 1일 재산세 기준일이 중요한 이유

6월 1일 재산세 기준일은 집 매매 재산세에서 “누가 세금을 내는지”를 결정하는 날짜입니다. 매도자와 매수자가 가장 많이 헷갈리는 부분은 계약일이 아니라 잔금일, 그리고 재산세 납세의무자 판단 기준입니다.

재산세는 1년 중 하루를 기준으로 봅니다

재산세는 “이 집을 1년 동안 누가 더 오래 보유했는가”가 아니라, 매년 6월 1일 현재 누가 사실상 소유자인가를 기준으로 판단합니다. 지방세법상 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유한 사람입니다.

그래서 5월 말과 6월 초에 집을 사고파는 경우, 하루 차이로 재산세 부담자가 달라질 수 있습니다.

왜 분쟁이 생길까?

집 매매 과정에서는 보통 계약일, 중도금일, 잔금일, 등기접수일이 따로 움직입니다. 매도자는 “올해 대부분 내가 보유했으니 매수자가 일부 부담해야 하지 않나?”라고 생각할 수 있고, 매수자는 “나는 6월 이후에 들어왔는데 왜 1년치 재산세를 내야 하지?”라고 느낄 수 있습니다.

하지만 세금 부과 기준은 감정이나 보유일수보다 6월 1일 현재 소유 상태를 우선으로 봅니다.

2. 집 매매 시 재산세는 잔금일로 판단하면 쉽다

실무에서는 집 매매 재산세를 볼 때 잔금일이 매우 중요합니다. 잔금을 지급하면 사실상 소유권 이전이 이루어진 것으로 보는 경우가 많기 때문입니다. 서울시와 서초구 안내에서도 6월 1일 매매 또는 잔금 지급 시 매수자에게, 6월 2일 이후 양도 시 전 소유자에게 재산세가 과세된다고 설명합니다.

잔금일별 재산세 부담 판단표

상황	재산세 납세의무자
5월 31일 잔금 완료	매수자
6월 1일 잔금 완료	매수자
6월 2일 이후 잔금 완료	매도자
6월 1일 계약만 하고 잔금 전	보통 매도자
6월 1일 등기 전이라도 잔금 완료	사실관계에 따라 매수자 가능

핵심은 “계약서 작성일”이 아니라 6월 1일 현재 누가 사실상 소유했는지입니다.

실무 판단 절차

단계	확인할 내용
1단계	잔금일이 6월 1일 전인지 확인
2단계	6월 1일 당일 잔금 지급 여부 확인
3단계	6월 1일 현재 실제 인도·소유 이전 여부 확인
4단계	매매계약서 재산세 특약 확인
5단계	고지서 수령자와 정산 대상 구분

여기서 중요한 점은 “고지서가 누구에게 왔는가”와 “매매 당사자끼리 누가 부담하기로 했는가”가 항상 같지는 않을 수 있다는 점입니다.

3. 매도자·매수자가 가장 많이 헷갈리는 상황

6월 1일에 잔금을 치르면 매수자가 내는 이유

6월 1일에 잔금을 지급하고 사실상 소유권이 매수자에게 넘어갔다면, 과세기준일 현재 소유자는 매수자로 볼 수 있습니다. 서울시 안내도 6월 1일에 매매한 경우 구입한 사람에게 재산세가 과세된다고 설명합니다.

즉, 매수자 입장에서는 “6월 1일 하루 차이”가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6월 2일에 잔금을 치르면 매도자가 내는 이유

6월 2일에 잔금을 치렀다면 6월 1일 기준으로는 아직 매도자가 소유자입니다. 따라서 그 해 재산세는 원칙적으로 매도자가 부담합니다. 서초구 안내도 6월 2일 이후 양도한 경우 6월 1일 현재 소유자인 양도자가 납세의무자라고 설명합니다.

등기일과 잔금일이 다르면 어떻게 볼까?

재산세는 “사실상 소유자” 기준이 중요합니다. 따라서 등기일만 보지 않고 잔금 지급, 인도, 실제 소유 이전 여부 등을 함께 볼 수 있습니다. 다만 구체적인 사실관계가 복잡한 경우에는 주택 소재지 관할 구청 세무부서에 확인하는 것이 안전합니다.

4. 재산세 납부기간과 고지 시점

재산세 기준일은 6월 1일이지만, 고지와 납부는 보통 7월과 9월에 나뉘어 진행됩니다. 주택분 재산세는 해당 연도 세액의 2분의 1을 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1을 9월 16일부터 9월 30일까지 납부하는 구조입니다. 단, 해당 연도에 부과할 세액이 20만 원 이하인 경우에는 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수될 수 있습니다.

재산세 납부 일정표

구분	납부기간
주택 1기분	7월 16일 ~ 7월 31일
주택 2기분	9월 16일 ~ 9월 30일
건축물	7월 16일 ~ 7월 31일
토지	9월 16일 ~ 9월 30일

6월 1일에 납세의무가 성립했는데 고지서가 7월이나 9월에 오는 이유는, 과세기준일 이후 과세자료 정비와 부과 처리 절차가 필요하기 때문입니다.

5. 계약서에 꼭 넣어야 할 재산세 정산 기준

재산세 분쟁을 줄이려면 매매계약서에 재산세 정산 기준을 명확히 적는 것이 좋습니다. 특히 잔금일이 5월 말, 6월 1일, 6월 초라면 반드시 확인해야 합니다.

특약이 필요한 이유

세무상 납세의무자는 6월 1일 기준으로 정해집니다. 그러나 매도자와 매수자는 계약서 특약을 통해 “실제 부담액을 어떻게 나눌지”를 따로 정할 수 있습니다.

예를 들어 고지서는 매도자에게 나오더라도, 계약서에 “잔금일 이후 기간분은 매수자가 정산한다”고 되어 있으면 당사자 사이에서는 그 약정에 따라 정산할 수 있습니다. 반대로 특약이 없으면 나중에 “누가 얼마를 부담해야 하는지”를 두고 분쟁이 생기기 쉽습니다.

재산세 특약 예시표

상황	특약 방향
잔금일이 6월 1일 전	매수자 부담 여부 명확히 기재
잔금일이 6월 1일	매수자 납세 가능성 안내 후 정산 기준 기재
잔금일이 6월 2일 이후	매도자 부담 원칙 확인
당사자끼리 일할 계산 희망	기준일·계산방식·지급일 명시
고지서 수령자가 다를 수 있음	고지서와 실제 정산 주체 구분

계약서에 넣기 좋은 문장 예시

목적	문장 예시
원칙 확인	“재산세는 지방세법상 납세의무자를 기준으로 부담한다.”
별도 정산	“다만 당사자는 잔금일을 기준으로 재산세를 별도 정산한다.”
분쟁 방지	“고지서 수령자와 실제 부담자가 다를 경우, 본 특약에 따라 정산한다.”
지급 시점	“정산금은 재산세 고지서 확인 후 ○일 이내 지급한다.”

이 문구는 일반적인 예시입니다. 실제 계약에서는 공인중개사, 세무사, 관할 구청 안내를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

6. 내 상황에 바로 적용하는 실무 판단법

집 매매 재산세를 판단할 때는 아래 순서로 보면 됩니다.

첫째, 잔금일이 언제인지 본다

잔금일이 5월 31일 또는 6월 1일이면 매수자가 재산세를 부담할 가능성이 큽니다. 잔금일이 6월 2일 이후라면 매도자가 부담할 가능성이 큽니다.

둘째, 6월 1일 현재 실제 소유 상태를 본다

등기 접수일보다 중요한 것은 실제로 잔금이 지급됐는지, 소유권 이전과 인도가 이루어졌는지입니다. 재산세는 공부상 형식만이 아니라 사실상 소유 여부를 기준으로 판단할 수 있습니다.

셋째, 특약을 확인한다

세금 고지 기준과 당사자 간 정산 기준은 다를 수 있습니다. 그래서 계약서에 재산세 특약이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

넷째, 애매하면 관할 구청에 확인한다

특히 6월 1일 당일 잔금, 등기 지연, 상속, 공동명의, 신탁, 건물과 토지 소유자가 다른 경우에는 일반적인 표만으로 판단하기 어렵습니다. 이런 경우에는 주택 소재지 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하는 것이 안전합니다.

7. 자주 묻는 질문 FAQ

1. 6월 1일 재산세 기준일에는 누가 세금을 내나요?

6월 1일 현재 해당 주택을 사실상 소유한 사람이 재산세를 냅니다. 집 매매의 경우 계약일보다 잔금일과 실제 소유 이전 여부가 중요합니다.

2. 집을 6월 1일에 매매하면 재산세는 누가 내나요?

6월 1일에 잔금을 치르고 사실상 소유권이 매수자에게 넘어갔다면, 일반적으로 매수자가 재산세 납세의무자가 됩니다.

3. 6월 2일에 잔금을 치르면 재산세는 누가 부담하나요?

6월 2일 이후 잔금을 치렀다면 6월 1일 기준으로는 아직 매도자가 소유자이므로, 원칙적으로 매도자가 재산세를 부담합니다.

4. 5월 31일에 잔금을 치른 경우 재산세는 누가 내나요?

5월 31일에 잔금을 완료하고 소유권이 매수자에게 이전된 경우, 6월 1일 기준 소유자는 매수자이므로 매수자가 재산세를 부담할 가능성이 높습니다.

5. 계약일이 6월 1일이면 무조건 매수자가 재산세를 내나요?

아닙니다. 단순히 계약서만 작성한 상태라면 매수자가 납세의무자가 되는 것은 아닙니다. 잔금 지급, 인도, 실제 소유권 이전 여부를 함께 봐야 합니다.

6. 등기일과 잔금일이 다르면 어떤 날짜가 기준인가요?

재산세는 6월 1일 현재 사실상 소유자를 기준으로 판단합니다. 등기일도 중요하지만, 실제 잔금 지급과 소유 이전이 이루어졌는지가 함께 고려됩니다.

7. 재산세 고지서가 매도자에게 오면 매도자가 무조건 내야 하나요?

고지서가 누구에게 왔는지와 당사자 간 실제 부담 약정은 다를 수 있습니다. 세법상 납세의무자는 6월 1일 기준으로 정해지고, 매매계약서 특약이 있다면 당사자끼리 별도 정산할 수 있습니다.

8. 재산세를 매도자와 매수자가 나눠 낼 수 있나요?

가능합니다. 다만 이는 과세관청 기준이 아니라 매도자와 매수자 사이의 약정입니다. 계약서에 재산세 정산 기준, 계산 방식, 지급 시점을 명확히 적어두는 것이 좋습니다.

9. 주택 재산세는 언제 납부하나요?

주택분 재산세는 보통 1년에 두 번 나누어 납부합니다. 일반적으로 7월 16일~7월 31일, 9월 16일~9월 30일에 납부합니다. 단, 세액이 적은 경우 7월에 한 번만 부과될 수 있습니다.

10. 집 매매 전 재산세 분쟁을 막으려면 어떻게 해야 하나요?

잔금일이 5월 말, 6월 1일, 6월 초라면 계약 전에 재산세 부담자를 반드시 확인해야 합니다. 매매계약서 특약에 재산세 부담자, 정산 기준, 정산 시점을 구체적으로 적어두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

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